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房地产信托逆势增长 “拯救”社融和严控地产压力交织

资深信托研究员袁吉伟称,近期各种房地产信托监管政策传言较多,可能对信托公司的监管预期产生一定冲击,但整体投资策略还需根据房地产行业基本面情况做出选择。

一位华东地区信托公司负责人称,下半年信托公司仍要继续从事房地产业务,尽管难度明显加大,因为房产市场流动性越来越低,规模较小、风格较激进的地产商面临的风险较大。“之前我司与十几家开发商合作,今年收缩至六七家,要求负债率不能太高,现金流管理要好,从这两方面精挑细选。”

(编辑:马春园,邮箱macy@21jingji.com)

逆势增长的矛盾增速或放缓

可见,信托贷款萎缩成为今年以来社融萎缩的重要原因之一。近期的一些监管政策也被解读为“拯救”社融。8月初,监管窗口指导部分信托公司等金融机构,在符合资管新规和执行细则的条件下,加快项目投放。

“以前做地产业务可能光看抵押,现在更多看项目现金流。现在银行等机构也在限制房地产融资,房地产企业资金大都偏紧,这种情况下,抵押物不好变现,所以要更加关注项目回款情况。”一位华北地区信托公司信托业务负责人称。

今年以来,信托资产规模出现了负增长。信托业协会数据显示,截至一季度末,信托业受托资产规模为25.61万亿元,较2017年末下降2.41%,为近两年来首次负增长。

不过,逆势增长的房地产信托近日被推至舆论风口。8月20日,有消息称,地方银监局窗口指导信托公司暂停房地产信托业务。此后,陕西银监局、福建银监局、上海银监局、宁波银监局等相继否认。

在这两大逻辑之下,业内对房地产信托未来走势的看法也出现分歧。多数市场人士倾向于认为,房地产信托未来仍将保持增长,但增速或将放缓,同时业务操作的关注重点也将发生些许变化。

当前,经济正面临两大宏观环境:其一是信托贷款萎缩等致社融低迷,其二是严控房地产市场。前者需要加快项目投放,而后者需要防止房地产业务过快增长。

“从信托公司个体角度看,做业务肯定是风险越低越好、收益越高越好,房地产业务目前比较符合个体信托公司的短期需求。但从宏观面来看,房地产信托业务较快增长可能与国家房地产调控不太契合。另外,去年以来房地产市场也积累了一些风险。” 信托专家、西南财经大学兼职教授陈赤称。

多家信托公司人士称,若真要加快投放,房地产将为重要选项。“房地产、政信、证券传统三大业务中,政信业务风险还未完全释放,证券市场波动较大,剩下就是地产,虽然现在面临调控,但有抵质押物。”前述信托业务负责人称。

一位华北地区信托公司副总称:“我们没有接到窗口指导,即便控制,也是针对房地产业务增长过快、占比过高的公司。我们公司增长不快,合规的业务可以继续做,下半年的策略是加快对实业投放。”

陈赤认为,监管层对房地产信托的管理一直比较严格。去年以来实体经济不太景气,不少公司把业务重点放在了同业和房地产方面,监管提示信托公司房地产业务不要增长太快、占比过大,很有必要。

而在社会融资规模增长低迷和严控房地产市场的两大背景之下,房地产信托的逆势增长充满了矛盾。

中诚信托战略研究部认为,由于调控力度预计仍较强,房地产企业将采用更加灵活多样的投融资方式。比如股权投资、供应链(施工企业)融资、购房款ABS等,以改善负债结构、降低资金压力。此外,以存量房资产为基础开展相关投融资或证券化项目,也将成为信托公司下半年开展房地产业务的重要机会。

袁吉伟认为,未来房地产信托增速会有一定降温,一是房地产调控过程中,信托公司会不断调整业务策略,加强风险防控。二是监管部门对于房地产信托的态度有微妙变化,监管层也需要针对房地产信托增速过快的信托公司给予一定指导。三是下半年房地产信托进入兑付高峰,信用风险有所上升,不排除个别中小房企的违约情况出现,可能打压投资者情绪。

房地产信托若再受限制,是否会对未来机构策略带来影响?

信托贷款亦从今年3月份起持续负增长,1-7月信托贷款合计减少3055亿元,比去年同期减少1.74万亿。受此拖累,1-7月社融新增10.73万亿,比去年同期少1.86万亿。

据用益信托网统计,1-7月房地产集合信托成立规模3269亿,同比增长57.3%,这是在集合信托成立总规模下滑之下的逆势增长。

但房地产信托的快速增长与严控房地产市场的宏观背景不匹配。7月31日召开的中央政治局会议提出,“坚决遏制房价上涨”。

近期,房地产信托被推至风口浪尖。先是有消息称,监管窗口指导信托公司暂停房地产信托业务,此后多地银监局予以否认。

 
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